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Estrategia para inversiones en centros comerciales en California

Estrategia para inversiones en centros comerciales en California

Invertir en centros comerciales en California presenta un verdadero desafío para muchos inversores. La mayoría de los centros comerciales en el estado ofrecen tasas muy bajas, si no las más bajas, de la nación, p. Rango de 4-6%. Como resultado, el flujo de efectivo es débil en comparación con los centros comerciales en otros estados. Los inversores también necesitarán más dinero para un pago inicial, p. 40-70% del precio de compra para calificar para un préstamo.

Lo positivo es que la tasa de vacantes para propiedades minoristas en el estado se encuentra entre las más bajas de los 50 estados. Por ejemplo, la tasa de vacantes minoristas en San José es solo de aproximadamente 4%, la segunda más baja en todas las principales áreas metropolitanas (Oakland tiene la vacante más baja). Esto significa que el flujo de ingresos debe ser muy estable. Entonces, como inversionista, si no logra un fuerte flujo de efectivo, debe buscar propiedades con un fuerte potencial de apreciación para lograr mejores rendimientos de inversión. Para lograr esto, usted podría:

1. Vende la propiedad a una tasa de capitalización más baja. Si compró un centro comercial con una tasa de capitalización más alta hace 5-10 años, podrá capturar una fuerte apreciación. Sin embargo, si compró la propiedad recientemente con una tasa de capitalización baja ya, no es posible reducir la tasa de capitalización mucho más baja. Entonces este enfoque probablemente no funcionará.

2. Aumenta los ingresos por alquiler. La mayoría de los arrendamientos NNN tienen un aumento fijo del alquiler anual del 3%. Suponiendo que la tasa de capitalización del mercado siga siendo la misma, esto solo equivaldrá a una apreciación anual poco impresionante del 3%, a menos que desee obtener una apreciación de diferentes maneras.

Análisis de la propiedad

El objetivo de aumentar los ingresos por alquiler comienza con el análisis de su compra. Si bien la mayoría de las propiedades minoristas en California ofrecen una tasa de capitalización del 4-6%, muchas propiedades cobran a los inquilinos por debajo de la renta del mercado debido a

1. Mala gestión de la propiedad y / o simplemente ignorancia sobre la renta del mercado. Algunos propietarios eligen administrar sus propias propiedades para ahorrar gastos. Sin embargo, se encuentran entre los peores administradores de propiedades si el alquiler recaudado se usa para medir su desempeño. A menudo no tienen conocimiento de la renta del mercado y, por lo tanto, alquilan con frecuencia al primer inquilino para asegurarse de que la unidad esté ocupada rápidamente.

2. Arrendamiento a largo plazo firmado cuando el alquiler era bajo.

Por lo tanto, la clave es identificar las propiedades con alquileres por debajo del mercado y un bajo precio por pie cuadrado. Estas propiedades te proporcionarán potenciales al alza. Sin embargo, las rentas del mercado a menudo tienen un amplio rango. Por ejemplo, el espacio de venta minorista en San José ordena entre $ 2-5 / SF por mes. No es fácil determinar si los inquilinos de la propiedad pagan una renta inferior a la del mercado. Las siguientes son algunas propiedades que tienen un potencial de crecimiento bajo que tal vez deseemos eliminar:

1. Propiedades de Big-Box con inquilinos ancla, p. Wal-Mart, Target o Safeway. Estos grandes inquilinos nacionales a menudo firman contratos de arrendamiento a largo plazo con alquileres bajos debido a su solvencia crediticia y un gran espacio de alquiler. Una vez que se firma el contrato de alquiler, el alquiler está bloqueado por 20-30 años. Por lo tanto, es casi imposible aumentar drásticamente los ingresos en un corto período de tiempo. Como cuestión de hecho, muchas propiedades de venta minorista de grandes superficies en California se enumeran a un costo de reemplazo inferior. Esto se debe a que tienen arrendamientos a largo plazo con rentas por debajo del mercado. Están en el mercado durante mucho tiempo y aún no se venden porque el límite es bajo, p. 4%. La perspectiva de mayores ingresos a veces se encuentra a 15-20 años de distancia cuando el arrendamiento expira.

2. Centros comerciales con un precio muy alto por pie cuadrado, p. más de $ 800 / SF. Deberá cobrar al inquilino $ 4 / SF por mes más NNN para obtener un límite del 6%. Esta es casi la renta más alta del mercado, por lo que es difícil impulsarla aún más.

3. Los centros minoristas con opciones a largo plazo Y fijaron un aumento de renta del 3-5% en lugar de ajustarse a la renta del mercado. Debe prestar atención a este pequeño detalle en el contrato de arrendamiento, ya que puede tener un gran impacto en el alquiler que recolectó. El problema es que la apreciación suele ser superior al 3-5% anual en California. Entonces, si el alquiler no se ajusta a la nueva renta de mercado justo al comienzo de una nueva opción de arrendamiento, es muy probable que la renta sea inferior a la renta de mercado y no se venda al precio de mercado más alto.

Por otro lado, si vea los centros comerciales de inquilinos múltiples con un límite de 4 a 5% pero con un precio de solo $ 200 a 300 / SF. Es muy probable que la propiedad tenga un alquiler inferior al del mercado. Este tipo de propiedad ofrecerá un gran potencial de apreciación. Una vez que vea esta propiedad, también debe ver si la propiedad es:

1. Adyacente a un inquilino anclado. Los dueños de negocios prefieren estar cerca de un inquilino anclado ya que este inquilino anclado traerá más tráfico al centro. Los dueños de negocios están dispuestos a pagar una renta más alta por esta ubicación.

2. Una tira multi-tenant con unidades pequeñas. En general, el alquiler es más alto para unidades pequeñas, p. 1000 SF que para 4-5000SF más grandes porque hay más inquilinos buscando unidades de 1000 SF.

3. En una arteria principal o cerca de la autopista. Más tráfico y comodidad siempre son buenos para los negocios.

4. En un área estable o en crecimiento con mayor ingreso familiar. Cuando los residentes locales tengan un ingreso disponible más alto, gastarán más tiempo y dinero en bienes y servicios ofrecidos en los centros minoristas.

5. Ubicado en un área con baja tasa de desocupación y altos alquileres. Lo ideal es que desee un contrato de propiedad que vencerá dentro de 1 a 5 años. Esto le permitirá ajustarse rápidamente a la renta de mercado más alta.

A veces ayuda a ver los problemas como oportunidades. Por ejemplo:

1. A la mayoría de los inversores no les gusta la franja minorista con arrendamientos brutos. Sin embargo, si puede convertir estos arrendamientos brutos en NNN, podrá obtener una gran apreciación.

2. A la mayoría de los inversores no les gusta un centro comercial con una alta vacante. Sin embargo, es posible que pueda comprar a bajo precio. Si puede cambiar y mejorar la tasa de ocupación rápidamente, podrá obtener una buena apreciación.

Administración de propiedades:

Una vez que compre una propiedad, necesitará un buen administrador de la propiedad para ayudar a aumentar la renta. El administrador de la propiedad es un socio clave para implementar su estrategia de inversión. Para aumentar sustancialmente el alquiler, p. 30-50% más en comparación con el alquiler en el contrato de arrendamiento anterior, el administrador de la propiedad debe demostrar a los inquilinos que el alquiler nuevo en el mercado es un alquiler justo en el mercado. De lo contrario, los inquilinos pueden tomar una decisión equivocada y mudarse. Esto implica una investigación para determinar el alquiler justo en el mercado y proporcionar comparables a los inquilinos. Entonces, como una persona de negocios justa, quiere asegurarse de que el administrador de la propiedad tenga un incentivo para hacer el trabajo adicional. Una forma de lograr esto es compensar al administrador de la propiedad con un cierto porcentaje de la apreciación cuando se vende la propiedad, además de los típicos honorarios de gestión de propiedad del 4-5%. Esto es beneficioso tanto para el administrador de la propiedad como para el propietario cuando la propiedad se aprecia en valor debido a un mayor ingreso operativo neto. De lo contrario, con una tarifa típica del 4% en un contrato de administración de propiedades, es probable que reciba un aumento de alquiler del 3-5% cuando se renueve el contrato. Tanto usted como el administrador de la propiedad pierden cuando esto sucede.

Por supuesto, algunos inquilinos con ganancias marginales no podrán pagar la renta más alta y se mudarán. El administrador de la propiedad tendrá que evaluar las fortalezas financieras y comerciales de todos los inquilinos e identificar posibles mudanzas. Ella planificará en consecuencia para encontrar inquilinos de reemplazo para minimizar la interrupción del ingreso.

Antes de un aumento sustancial en el alquiler, es posible que desee realizar cambios cosméticos en el centro para darle un nuevo aspecto. Es posible que desee considerar lo siguiente:

1. Vuelva a pintar el centro.

2. Re-superficie y pintura del estacionamiento.

3. Asegúrese de que los acondicionadores de aire y los calentadores estén en buenas condiciones.

4. Arregle cualquier fuga en el techo.

Cuando los inquilinos ven estas mejoras, pueden convencerse de que es demasiado arriesgado trasladar el negocio a otra ubicación de renta más baja.

Financiamiento Favorable:

También puede mejorar el flujo de efectivo obteniendo financiamiento con términos favorables de fuentes no convencionales, por ejemplo compañías de seguros o prestamistas de conducto en lugar de prestamistas comerciales típicos. Si bien tiene que pagar tasas de préstamo más altas y costos de cierre, los ahorros a largo plazo en el pago de intereses son sustanciales. Esto debería reducir su tasa de interés de aproximadamente 6.75% a 5.8% para centros comerciales con varios inquilinos.

Conclusión:

El mercado inmobiliario comercial en California es muy diferente debido a su muy baja tasa de capitalización. Para lograr un sólido retorno de la inversión, deberá ser una persona de negocios creativa con esta inversión pasiva "así llamada". Al elegir la propiedad adecuada con renta por debajo del mercado, contratar a un administrador de propiedades altamente motivado y seleccionar financiamiento a bajo interés, obtendrá un fuerte flujo de efectivo y una apreciación robusta dentro de un tiempo relativamente corto.

Descargo de responsabilidad: La estrategia de inversión y la inversión La información de gestión que se presenta en este artículo no debe interpretarse como un asesoramiento formal de planificación financiera o la formación de una relación gerente financiero / cliente. Los autores tienen la intención de proporcionar información al público en general con base en nuestras recomendaciones de gestión de inversiones y estrategias de inversión y no están diseñadas para ser representativas de sus propias necesidades financieras. La información contenida en este documento tampoco constituye asesoramiento de gestión financiera. Los autores no hacen ninguna garantía o representación con respecto a la exactitud o legalidad de cualquier información contenida en este artículo, y no asumen ninguna responsabilidad por el uso de dicha información. No tome ninguna decisión sobre asuntos de gestión de inversiones o estrategias de inversión sin consultar a un profesional calificado.

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